Real Estate Scelti per voi

Anno nero per il patrimonio immobiliare all’asta: sono stati 95.329 gli immobili messi all’asta nel corso del 2020, per un numero totale di 117.376 aste

È la situazione fotografata da Scenario aste 2020, l’analisi annuale realizzata da Reviva (https://vivacizzazioneaste.com/) la prima startup specializzata nella vivacizzazione delle aste immobiliari, grazie al suo metodo che unisce intelligenza artificiale, big data, modelli predittivi e marketing esperienziale, con l’obiettivo di aumentare il numero di immobili venduti all’asta ed evitare la svalutazione dovuta alle numerose aste andate deserte. Lo Scenario aste 2020 di Reviva, che si propone come uno strumento utile e necessario per servicer, banche, investor e più generalmente per i professionisti che operano nel mercato delle aste immobiliari, anche quest’anno ha analizzato il settore di riferimento così da fornire un’analisi puntuale del portafoglio immobiliare presente in Italia.

 

È stato un anno difficile sotto tanti aspetti e l’attuale emergenza sanitaria ha inciso fortemente anche sul mercato Real Estate delle aste immobiliari che si è trovato per diversi mesi fermo in attesa che riprendesse la macchina giudiziaria” – spiega Giulio Licenza CBDO e co-founder di Reviva – “Scenario Aste 2020 ha perciò analizzato questo anno difficile cercando di delineare l’andamento del mercato rispetto al 2019, andando ad analizzare esclusivamente le aste celebrate.”

 

L’analisi contenuta all’interno dello Scenario aste immobiliari 2020, si basa esclusivamente sui dati del Portale delle Vendite Pubbliche (PVP). Si tratta del portale dove confluisce obbligatoriamente tutta la pubblicità legale di tutte le aste immobiliari bandite in Italia, sia riguardanti le esecuzioni immobiliari che le procedure concorsuali. L’analisi dei soli dati del PVP dà quindi la certezza di aver raccolto tutte le aste bandite in Italia e, allo stesso tempo, esclude potenziali errori dovuti alla doppia analisi di portali autorizzati alla pubblicità legale. Analisi che potrebbe creare aste duplicate o sovrascrizioni errate e, quindi, potenzialmente decuplicare gli errori all’interno di un report di tale natura.

 

Alla base c’è un lavoro di normalizzazione dei dati portato avanti dal team di Data Scientist di Reviva, che ha analizzato in modo puntuale i big data raccolti dal database dell’azienda riuscendo a rendere ogni asta fissata univoca, riconducendo più aste allo stesso immobile e procedura, classificando le innumerevoli tipologie di immobili in asset class, unendo i tribunali, ecc., a causa della naturale diversità dei dati reperiti anche se presi dalla stessa fonte.

 

I tre tempi del 2020: dalla crescita dei primi mesi al blocco delle aste a una timida ripresa

 

Come osservato da Scenario Aste, il 2020 è iniziato con un dato positivo: da gennaio a febbraio ci sono state infatti il 15% di aste pubblicate in più rispetto al 2019. Una crescita che si è pesantemente arrestata da marzo a settembre, quando le aste sono state l’86% in meno a causa del lockdown, che ha obbligato i singoli tribunali a sospendere le attività per periodi variabili in base alle singole province. Il terzo e ultimo tempo è stato invece da ottobre a dicembre, dove le aste sono state il 24% in meno rispetto allo stesso periodo del 2019. “Le motivazioni di questo dato negativo sono da ritrovarsi in due cause. La prima è stata una sorta di incertezza operativa dei tribunali, accentuata anche dalla divisione delle regioni in zone gialle, arancioni e rosse dove talvolta sono state sospese le vendite in asta ” – spiega Licenza – “e la seconda è stata lo stop alle aste, aventi ad oggetto immobili prima casa, introdotto con il decreto “cura Italia” e poi prorogato fino a fine anno. In questo caso s’intendono quegli immobili che sono ancora l’abitazione dove il debitore e la sua famiglia attualmente risiedono. Attraverso l’analisi dei dati abbiamo infatti stimato che questi corrispondono a circa il 36% totale degli immobili.”

 

Scenario Aste 2020 ha quindi realizzato una panoramica immobiliare e non di procedure di vendita giudiziaria, analizzando gli immobili in asta situati su regioni e province anziché occuparsi dei tribunali e prendendo come dato di riferimento l’offerta minima a cui gli immobili sono posti in asta (che è a tutti gli effetti il prezzo) anziché il prezzo base d’asta che è ormai una mera formalità in disuso. La scelta è dovuta all’intenzione di Reviva di voler comprendere meglio il mercato immobiliare all’interno del quale si trova un singolo immobile in asta.

 

I dati del 2020

Nel corso del 2020 sono stati 95.329 i lotti messi all’asta. Un dato che va ben distinto da quello relativo al numero complessivo di aste avvenute in Italia, intese come esperimenti di vendita di lotti, che ammonta a 117.376. Dati dimezzati se si confrontano con quelli del 2019 e che segnano un 40,6% in meno per quanto riguarda i lotti messi all’asta e un 53,9% in meno per quanto riguarda il numero delle aste svoltesi. In particolare sono state 44.191 le aste sospese durante il primo lockdown, da marzo a maggio, mentre durante la seconda ondata sono state 523. Il valore complessivo perso durante la sospensione delle aste è stato di 6.592.317.051 miliardi di euro. Ne ha risentito anche l’offerta minima delle aste complessiva che nel 2020 si ferma a 15.255.599.915 miliardi contro i 32 miliardi del 2019, il 52% in meno.

È importante specificare che la riduzione del numero delle aste è stata superiore rispetto a quella dei lotti in quanto ci sono stati meno lotti che sono riusciti ad andare all’asta. In caso di mancata vendita del lotto infatti, quest’ultimo può essere rimesso all’asta mediamente dopo cinque mesi e a un prezzo svalutato ulteriormente rispetto al suo valore effettivo. La chiusura dei tribunali non ha quindi agevolato una procedura già particolarmente lenta e complessa.

Per quel che riguarda i 95.329 lotti all’asta il 50,7% sono residenziali, il 37.8% non residenziali e infine il 11,5% sono terreni. Nello specifico, con riferimento alle motivazioni della messa in vendita all’asta, il 72% dei lotti è coinvolto in esecuzioni immobiliari, il 26% a procedure concorsuali (fallimenti e concordati preventivi) e il 2% da altre procedure di liquidazione. Infine nel corso del 2020 il 78,9% dei lotti è andato in asta una singola volta, dato che conferma le difficoltà incontrate a causa dell’emergenza Coronavirus.

Infine nel corso del 2020, a fronte del valore complessivo di 1,6 miliardi di euro (considerando l’offerta minima) a cui i lotti sono stati posti in vendita, la svalutazione del valore degli immobili dovuta al blocco delle aste è stata complessivamente di 1,1 miliardi di euro. Scendendo nel dettaglio la svalutazione media di un lotto posto più volte in asta è stata del 26,7%.

La geografia delle aste immobiliari 2020

È ancora Roma la provincia con il maggior numero di immobili all’asta con 4.472 lotti seguita quest’anno da Perugia con 3.032 lotti e Ancona con 2.993 lotti. Quarto e quinto posto per Milano con 2.859 e Bergamo con 2.737 lotti, che perdono rispettivamente il secondo e il terzo posto che occupavano nel 2019. Risulta invece essere Trieste la provincia con il minor numero di immobili all’asta con solo 68 lotti. A livello regionale invece è la Lombardia ad aver avuto il maggior numero di lotti all’asta con 15.754 lotti, complessivamente il 16,5%, seguono la Sicilia con 9.257 lotti ovvero il 9,7% e infine il Lazio con 7.349 lotti che equivalgono al 7,7%. Dall’analisi inoltre emergono profonde differenze di prezzo tra i lotti del Nord Italia rispetto a quelli del Sud. Ad esempio mediamente i lotti in vendita ad un prezzo più alto sono gli immobili non residenziali in Trentino Alto Adige, la cui offerta minima media è di 293.270 € mentre quelli ad un prezzo più basso sono i terreni in Basilicata, per i quali l’offerta minima media è di 30.096 €.

Sempre nel 2020 è stata di 75,15 € l’asta con il prezzo più basso e che ha avuto come oggetto di vendita un immobile seminterrato di 25 mq a Paola in provincia di Cosenza, mentre al contrario l’asta con il prezzo più alto, che ammontava a 33.492.800 €,  ha riguardato un complesso immobiliare a destinazione d’uso ospedaliera a Roma.

Infine i lotti residenziali, quelli che in Italia tendenzialmente vanno per la maggiore, sono stati posti in vendita mediamente a 84.704 €. Nello specifico quelli mediamente più costosi in Trentino a 122.802 € e quelli più economici in Calabria a 47.519 €.

Cresce la modalità di vendita online

Il distanziamento sociale e più in generale i divieti di assembramento e le misure adottate per evitare l’aumento dei contagi ha portato anche il settore Real Estate delle aste immobiliari ad adottare strumenti digital per adattarsi ai cambiamenti in atto nella società. Nel 2020 sono infatti diminuite del -22% le modalità di vendita fisica presso il venditore in favore di un aumento medio dell’85% delle vendite in via telematica. “La vendita telematica allo stato attuale costituisce una barriera d’ingresso al privato che è costretto ad avere pec, firma digitale e passare attraverso un iter burocratico molto complesso. Tuttavia possiamo considerare l’adozione delle vendite telematiche un  segnale positivo in un periodo difficile che testimonia come sia in atto, seppur ancora timidamente, un processo di digitalizzazione del processo di acquisto anche del settore immobiliare di cui si avvisava ormai da tempo l’esigenza. Segno di come a volte periodi complessi ci portano ad accelerare i cambiamenti in atto nel mercato.” – conclude Licenza.

È possibile scaricare gratuitamente lo Scenario Aste 2020 qui: https://www.scenarioaste.it/.

 Fonte: Reviva

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

X