Dalla Redazione Real Estate

Nuove ReoCo: un’opportunità per le cartolarizzazioni di crediti ipotecari

Con l’introduzione nella legge sulla cartolarizzazione (Legge 30 aprile 1999, n. 130 – Disposizioni sulla cartolarizzazione dei crediti, così come modificata dalla Legge n. 8 del 28 febbraio 2020) dell’articolo 7.1, è ora possibile, al fine di valorizzare al meglio il credito garantito da beni immobili, di avvalersi in modo regolamentato ed efficiente delle cosiddette ReoCo. Sin dal lontano 1999, quando la legge n. 130/1999 era stata da poco implementata nel nostro ordinamento, già molte strutture di cartolarizzazione contemplavano l’utilizzo di ReoCo che, in concreto, poi vennero poco utilizzate per varie ragione tra cui, in una prima fase, una limitazione imposta dal regolatore ad assumere rischi immobiliari, una indifferenza da parte delle società di rating nel valorizzare la strategia delle ReoCo nonché l’esistenza di norme che sembravano limitarne la facile implementazione.

Ora, invece, a distanza di quasi un ventennio, non esiste operazione di cartolarizzazione, avente come oggetto crediti deteriorati “corporate”, che non contempli l’utilizzo di una società di appoggio della società proprietaria del credito, quali sono le ReoCo, che intervenga in asta o nell’ambito di altre strategie di recupero con lo scopo di sostenere il valore dei beni immobili sino al massimo realizzo.

La novella legislativa impone però delle limitazioni all’utilizzo di tali veicoli e precisamente: (i) l’operazione deve avere ad oggetto crediti «deteriorati» ceduti da banche o intermediari finanziari italiani, escludendo pertanto la maggior parte delle operazioni sul mercato secondario e garantendo così un vantaggio competitivo a cessionari vigilati; (ii) per ogni operazione si possono costituire più società d’appoggio, in modo da rendere più flessibile la valorizzazione dei beni; non è invece consentito asservire la medesima ReoCo a più operazioni di cartolarizzazione; (iii) i beni ceduti alla Reoco devono essere posti a garanzia dei crediti prima della cessione, consentendo così che l’intervento della ReoCo avvenga non solo nell’ambito di procedure esecutive, ma anche nell’ambito di operazioni stragiudiziali.

Seppure la norma detti le linee essenziali per l’operatività delle ReoCo, precisando che il patrimonio delle medesime è segregato a favore dell’emittente, varie questioni devono essere disciplinate a livello contrattuale. La prassi prevede, infatti, la sottoscrizione di un accordo quadro tra l’emittente e la società di appoggio. Tale accordo andrà a disciplinare: (i) le modalità con cui i proventi derivanti dalla valorizzazione dei beni saranno riconosciuti dalla ReoCo all’emittente, (ii) le modalità con cui la ReoCo potrà finanziare i proprio costi operativi; a tale scopo spesso viene costituito presso l’emittente una riserva – dedicata alle ReoCo – che verrà alimentata con gli incassi dei crediti; (iii) chi si occuperà della gestione dei beni; (iv) la possibilità per la Reoco di assumere debito, da parte di soggetti terzi, teso sempre alla valorizzazione dei beni immobili.

In relazione a tale ultimo punto tra operatori ci si è interrogati sulla compatibilità tra la segregazione patrimoniale a favore dell’emittente, statuita dalla legge sulla cartolarizzazione, e l’assunzione di debito ipotecario. Tale possibilità non sembrerebbe preclusa. La possibilità per la ReoCo di indebitarsi può evincersi, in via interpretativa, nel passaggio della Legge 130/1999 dove viene richiesto che la documentazione statutaria e contrattuale delle società di appoggio operative nel settore del leasing indichino quali siano le limitazioni all’indebitamento. Il solo fatto che venga chiesto di precisare tali limiti significa che l’indebitamento è consentito. Se l’assunzione di debito da parte della Reoco per finanziare eventuali “capex” può senz’altro essere di vantaggio per l’emittente, si deve ritenere necessario l’intervento in atto del medesimo emittente in modo da consentire formalmente che un soggetto terzo benefici della prelazione ipotecaria.

Altra cosa su cui ci si interroga è la possibilità per l’emittente di utilizzare i proventi dei titoli al fine di finanziare la ReoCo. Seppure sia prassi utilizzare parte dei proventi derivanti dai titoli per coprire i costi dell’emittente e non sembrerebbe pertanto disallineata con tale modalità operativa consentire che parte dei proventi di emissione siano destinati alla ReoCo, non ci si può dimenticare che l’utilizzo della società di appoggio deve essere funzionale all’incasso del credito e non può invece essere utilizzata per effettuare operazioni di puro sviluppo o speculazione immobiliare. In altre parole, la ReoCo non deve mai dimenticare la propria funzionalità al credito cui è asservita.

Da ultimo, si può immaginare che l’utilizzo sempre più incisivo delle ReoCo, nelle attività di cartolarizzazione, darà adito ad un ripensamento complessivo delle strutture adottate dagli operatori della finanza immobiliare. Non c’è da escludersi che il credito ipotecario verrà affiancato da altre operazioni che non potranno prescindere dalla finanza strutturata dove il bene immobile rischia di essere più lontano dal debito, ad esempio, nelle situazioni dove la leva per acquistare i beni immobili sia concessa mediante la sottoscrizione di titoli senior da parte dell’emittente ovvero sia concessa finanziando il sottoscrittore dei titoli emessi dall’emittente.

Corrado Angelelli

Corrado Angelelli è partner di Greenberg Traurig Santa Maria dal 2019. Sin dal 1999 si occupa di operazioni su crediti deteriorati avendo lavorato sulla prima cartolarizzazione su NPL in Italia (Trevi Fiance - Banca di Roma). Da otto anni a questa parte assiste operatori sul mercato in operazioni di investimento e disinvestimento su crediti deteriorati, tra cui operazione di senior financing e cartolarizzazioni.

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