Credito e consumatori Dalla Redazione In Evidenza NPL e crediti deteriorati

Boom aste immobiliari: 836 annunci al giorno e 3 criticità che potrebbero bloccare tutto

E’ boom di immobili all’asta: nel primo semestre del 2019 i lotti oggetto di aste sono stati 152.708, il 24% in più rispetto ai 128mila dello stesso periodo del 2018. Lo scorso anno, in totale, si sono registrate 245.100 aste e quest’anno si viaggia su numeri ancora più alti, fino a 836 immobili che ogni giorno finiscono all’asta. E’ quanto emerge dal report elaborato dal Comitato scientifico AstaSy, società che fa parte dell’azionariato di NPLs RE Solutions (Gruppo Gabetti) che si occupa di analisi e commercializzazione di asset immobiliari o singole unità legati ai Non Performing Loans. Il report ha monitorato, nei primi 6 mesi del 2019, l’andamento del mercato delle esecuzioni immobiliari pendenti presso i 140 tribunali italiani. Se da un lato si registra un miglioramento dei tempi di esecuzione, con un taglio di 289 giorni rispetto al 2018, dall’altro lato il report evidenzia un netto calo del valore degli immobili rispetto alle compravendite del libero mercato. Il valore a base d’asta complessivo dei cespiti immobiliari posti in vendita nelle procedure esecutive è stato, infatti, pari a poco più di 25 miliardi di euro corrispondenti, secondo le stime di AstaSy, ad un probabile valore reale di quasi 34 miliardi. Il ribasso medio di aggiudicazione degli immobili in Italia è pari al 56%. Quasi il 95% degli immobili venduti all’asta sono residenziali e di piccolo taglio, con un valore medio di 85.844 euro. Il restante 5% ha valori superiori a 500 mila euro, con un volume economico pari a quasi 13 miliardi di euro, il 51% del totale. Il 74% del totale dei lotti posti in vendita, quasi 113mila unità sono finiti all’asta a causa di un pignoramento immobiliare, i restanti 36.494 hanno dietro procedure concorsuali, ossia fallimenti, concordati preventivi, crisi da sovraindebitamento e ristrutturazioni del debito.

In cima alla classifica delle esecuzioni immobiliari si piazza la Lombardia, Regione con più immobili all’asta: 27.680 lotti, pari al 19,05% del totale. Al secondo posto, ma molto distanziata, si colloca la Sicilia con 13.515 lotti, pari all’8,85%, seguita da Emilia-Romagna con 13.026 lotti (8,53%), Lazio (7,38% con 11.270 lotti) e Toscana (7% con 10.705 lotti). In coda ci sono Basilicata (0,77%), Molise (0,58%) e Valle d’Aosta (0,15%).

Per avere un quadro più completo del fenomeno delle aste immobiliari abbiamo intervistato l’AD di AstaSy Mirko Frigerio.

Qual è la situazione delle aste immobiliari in Italia? 

Dal 2014 ad oggi il numero delle aste non va calando, anzi, per una questione quasi fisiologica, le aste manterranno i numeri così elevati ancora per il prossimi 5 anni. Parliamo di circa 260.000 beni pubblicati ogni anno. Sarà poi da vedere cosa accadrà anche a livello normativo.

Come è cambiato lo scenario negli ultimi anni?

L’introduzione delle aste telematiche, insieme ad un aumento spropositato di normative, anche fiscali, e di revisioni di articoli del Codice di Procedura Civile, hanno lasciato un profondo segno nel mondo delle esecuzioni, creando spesso tanta nuova confusione. A tutto questo bisogna aggiungere anche il nascente nuovo Codice sulla crisi di impresa e sul sovraindebitamento che avrà un impatto sul settore. Sebbene i tempi della giustizia si siano ridotti restano comunque lunghi, in media sui 4 anni, e la situazione non migliorerà con la riforma dell’art. 560 cpc che ci riporterà a sette anni fa, stabilendo che l’immobile pignorato può essere liberato solo dopo l’emissione del decreto di trasferimento. Oltre alle normative, comunque, sta cambiando tanto anche l’approccio del sistema. Se parliamo di crediti NPL e UTP con sottostante immobiliare, le GACS non hanno dato i risultati sperati, e il sistema ha compreso che l’asta è solo uno dei mezzi (il più passivo) destinati al recupero. E’ più che mai evidente che bisogna passare da un approccio esclusivamente legale ad un approccio immobiliare. E poi c’è un problema tecnico: i siti che gestiscono le aste telematiche presentano spesso criticità ai loro sistemi informatici, creando inefficienze e difficoltà nella partecipazione alle aste da parte degli investitori e conseguentemente una perdita di valore per le banche.

Qual è il quadro a livello regionale e quali sono le principali differenze che si registrano tra le Regioni?

Come emerge dalle nostre analisi, a farla da padrone, a livello di numeri, sono le Regioni con maggior concentrazione di popolazione e tutte quelle Regioni con una vocazione imprenditoriale volta allo sviluppo di industria, infrastrutture e operosità. E non è difficile capirne i motivi. La Lombardia risulta oramai da 5 anni la prima Regione d’Italia per numero di esecuzioni immobiliari e le provincie con il numero più elevato di beni all’asta sono Brescia-Bergamo-Milano, proprio a cavallo della nuova autostrada A35, la Bre-Be-Mi. Si tratta di un’infrastruttura che paga lo scotto di essere nata con un ritardo di 15 anni rispetto alla sua progettazione e in un periodo di crisi immobiliare, che ha visto un ribassamento dei valori delle case.

Ci sono ancora delle criticità nella gestione delle aste?

La prima grande criticità, a nostro avviso, sono le differenze tra un tribunale e l’altro e le continue interpretazioni normative tra i 140 tribunali italiani nell’applicazione delle procedure. Un esempio su tutti: per partecipare ad un’asta a Milano bisogna versare una cauzione pari al 10% del prezzo offerto, mentre a Bologna il valore della cauzione raddoppia. Inoltre il ribasso del 25% ad ogni esperimento ha velocizzato le procedure, ma non ha migliorato i valori di recupero. Le perizie CTU, infine, hanno ulteriormente ribassato i valori dei beni, differenziandoli dal mercato libero come se fossero immobili di serie “B”. In conclusione possiamo dire che bisognerebbe affiancare alla giustizia dei professionisti del settore immobiliare, proponendo anche strumenti alternativi alle aste come la vendita volontaria del bene e la chiusura negoziale del debito.

 

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