Può descriverci sinteticamente come si struttura un’operazione di cartolarizzazione ai sensi della Legge 130/99 art 7.2?
Le cartolarizzazioni immobiliari sono uno strumento finanziario che prevede il trasferimento della proprietà di immobili di qualsiasi tipologia in favore di una società veicolo (SPV). Questa società rende disponibile sul mercato obbligazionario titoli rappresentati da flussi di cassa derivanti dalla gestione degli asset acquistabili da investitori.
L’operazione si struttura attraverso vari passaggi fondamentali; le SPV (Special Purpose Vehicles) acquistano beni immobili o mobili registrati finanziandosi tramite l’emissione di titoli (chiamate notes) per raccogliere i fondi necessari.
Successivamente, le SPV gestiscono, valorizzano e dismettono gli assets attraverso l’operato di Servicer e Asset Manager. La segregazione degli attivi è un elemento cruciale, in quanto gli attivi cartolarizzati sono separati per legge dagli attivi del veicolo di cartolarizzazione per proteggere i diritti dei detentori delle note.
Infine, la SPV paga una cedola periodica agli investitori e ripaga il capitale da essi immesso; questo flusso di cassa è reso possibile dalla valorizzazione degli assets cartolarizzati.
In questo processo di cartolarizzazione Zenith Global può ricoprire diversi ruoli: come Master Servicer gestisce le attività principali di servicing, come Corporate Servicer fornisce servizi aziendali, da Calculation Agent calcola e verifica i dati finanziari, come RON supporta nella gestione delle operazioni e può agire da Amministratore Unico della SPV. In un ultimo Zenith Global fornisce anche il ruolo di Asset Manager per la gestione e la valorizzazione dell’asset cartolarizzato.
Dall’introduzione dell’art.7.2 della legge sulla cartolarizzazione con il DL Crescita del 30.4.2019, che tipo di trend in termini numerici e di valore avete riscontrato?
Lo strumento sta riscuotendo grande interesse. Il mercato ha raggiunto i 2,5 miliardi di euro e negli ultimi tre anni quadruplicato il numero delle SPV.
La crescita esponenziale degli ultimi anni delle cartolarizzazioni immobiliari è il risultato di diversi fattori, tra cui non possono non essere menzionati la flessibilità offerta dall’art. 7.2 (che ha permesso una gestione più efficiente degli asset).
Chi sta apprezzando ed utilizzando maggiormente questo strumento?
C’è apprezzamento da parte di una vasta gamma di attori nel settore finanziario. In generale banche e investitori istituzionali e professionali.
Sono diversi i motivi per cui viene scelto questo nuovo strumento: la possibilità di ottenere liquidità attraverso l’emissione di note, la protezione dei diritti dei detentori delle note grazie alla segregazione degli attivi, e la gestione degli attivi da parte di società con esperienza specifica nel settore della cartolarizzazione immobiliare.
La 7.2 generalmente si associa ad operazioni immobiliari. Può essere utilizzata anche per altre tipologie di asset, anche non immobiliari?
Sebbene la 7.2 sia generalmente associata a operazioni immobiliari, può essere utilizzata anche per altre tipologie di asset di beni, inclusi quelli non immobiliari. Le SPV di cartolarizzazione possono acquisire anche i cosiddetti “beni mobili registrati”, come barche e auto, e cartolarizzare i proventi derivanti da tali beni. Ad esempio, in Zenith Global sono state effettuate operazioni di cartolarizzazione utilizzando automobili come asset sottostanti. Questo dimostra come lo strumento possa essere applicato a una varietà di attivi, offrendo flessibilità agli investitori nel finanziare e gestire una gamma diversificata di beni.
A suo avviso, chi potrebbe trarre beneficio da questa tipologia di operazioni ed al momento non sta ricorrendo al loro utilizzo?
Una categoria che potrebbe trarre significativo beneficio dalle operazioni di cartolarizzazione 7.2, ma che al momento non sta ricorrendo a questo strumento, è rappresentata dagli enti pubblici.
Queste operazioni garantirebbero una migliore gestione del patrimonio pubblico. Attraverso la cartolarizzazione, gli enti potrebbero ottimizzare l’uso e la valorizzazione dei loro asset immobiliari (si ricorda che oltre il 7% dei fabbricati del patrimonio statale non sono utilizzati, ovvero quasi 200.000 immobili dal valore totale di quasi 21 miliardi di €), trasformando beni immobili non produttivi in risorse finanziarie attive.
L’accesso a finanziamenti privati rappresenta un ulteriore vantaggio significativo; le operazioni di cartolarizzazione consentirebbero infatti agli enti pubblici di accedere a capitali privati senza dover ricorrere direttamente a forme di indebitamento tradizionale, riducendo così la pressione sul bilancio pubblico. Grazie alla cartolarizzazione, gli enti pubblici potrebbero migliorare il rendimento dei loro immobili, massimizzando i profitti generati da questi beni attraverso operazioni più efficienti e orientate al mercato.
Le operazioni di cartolarizzazione inoltre permetterebbero di rendere più liquidi i beni immobili tramite la vendita delle note, facilitando la loro dismissione e consentendo agli enti pubblici di ottenere risorse finanziarie immediate da reinvestire in progetti strategici.
Qual è il grado conoscenza di questo strumento da parte degli operatori/mercati potenzialmente interessati e soprattutto dei professionisti ed advisor?
La cartolarizzazione immobiliare è uno strumento relativamente nuovo in Italia. Secondo una recente survey condotta da Deloitte su un panel di 150 professionisti del settore, il 35% ha dichiarato una conoscenza scarsa di questo nuovo strumento, mentre il 40% una conoscenza moderata. Tuttavia, negli ultimi anni questo strumento ha suscitato un interesse crescente tra gli operatori di mercato e i professionisti del settore finanziario e immobiliare. Sebbene ci sia ancora un certo grado di familiarità da costruire, molti professionisti ed advisor stanno gradualmente approfondendo le loro conoscenze su questa opportunità.
Quali sono i principali vantaggi offerti da questa tipologia di operazioni rispetto ad altre con obiettivi analoghi?
Le operazioni di cartolarizzazione ai sensi della Legge 130/99 art. 7.2 offrono numerosi vantaggi rispetto ad altre tipologie di operazioni con obiettivi analoghi, come l’uso di una S.R.L. tradizionale o di fondi immobiliari.
Rispetto alle società tradizionali, i principali vantaggi della cartolarizzazione 7.2 includono sicuramente la segregazione patrimoniale degli asset cartolarizzati e la fiscalità agevolata. Inoltre, qualsiasi soggetto che stipuli un contratto con la SPV si impegna irrevocabilmente a non avviare alcuna procedura fallimentare nei confronti della SPV, garantendo una maggiore stabilità operativa. I beni oggetto di cartolarizzazione non sono attaccabili dai creditori, proteggendo gli attivi coinvolti. Essendo Zenith Global una società regolamentata, è in grado di assicurare maggiori garanzie agli investitori attraverso una rigorosa due diligence e il controllo contabile. Anche se il costo di mantenimento annuale di una struttura 7.2 è superiore a quello di una S.R.L. tradizionale, tale differenza di costo è compensata dalla fiscalità agevolata e dai vantaggi operativi offerti dallo strumento.
Anche rispetto ai fondi immobiliari, i vantaggi offerti dalla cartolarizzazione immobiliare sono molteplici. In un’operazione di cartolarizzazione, non è necessario costituire un fondo gestito tramite società di gestione del risparmio, semplificando la struttura e riducendo i costi. Le decisioni di investimento e disinvestimento possono essere prese in modo autonomo, mantenendo all’interno della SPV il controllo strategico. La gestione è più diretta e meno burocratica rispetto ai fondi immobiliari, permettendo una maggiore efficienza di tempo e di costo nella costituzione e gestione degli investimenti immobiliari. I Noteholders possono trasferire il patrimonio immobiliare senza la necessità di vendere l’asset sul mercato secondario, riducendo i costi associati.
Quali sono gli elementi da prendere in considerazione per valutare la convenienza a strutturare un’operazione di questo tipo?
Per valutare la convenienza a strutturare un’operazione di investimento immobiliare, è essenziale considerare innanzitutto la dimensione dell’operazione (esiste una certa “dimensione critica” ma non in termini di valore assoluto bensì di flussi di cassa generati), al fine di garantire che i ricavi siano sufficienti a coprire i costi di struttura e a garantire i ritorni richiesti dagli investitori. Altro elemento da considerare è la volontà da parte degli investitori di avere una gestione attiva degli asset immobiliari o meno. Nel primo caso la cartolarizzazione immobiliare è sicuramento lo strumento ideale da prendere in considerazione.
Può descriverci sinteticamente come si struttura un’operazione di cartolarizzazione ai sensi della Legge 130/99 art 7.2?
Le cartolarizzazioni immobiliari sono uno strumento finanziario che prevede il trasferimento della proprietà di immobili di qualsiasi tipologia in favore di una società veicolo (SPV). Questa società rende disponibile sul mercato obbligazionario titoli rappresentati da flussi di cassa derivanti dalla gestione degli asset acquistabili da investitori.
L’operazione si struttura attraverso vari passaggi fondamentali; le SPV (Special Purpose Vehicles) acquistano beni immobili o mobili registrati finanziandosi tramite l’emissione di titoli (chiamate notes) per raccogliere i fondi necessari.
Successivamente, le SPV gestiscono, valorizzano e dismettono gli assets attraverso l’operato di Servicer e Asset Manager. La segregazione degli attivi è un elemento cruciale, in quanto gli attivi cartolarizzati sono separati per legge dagli attivi del veicolo di cartolarizzazione per proteggere i diritti dei detentori delle note.
Infine, la SPV paga una cedola periodica agli investitori e ripaga il capitale da essi immesso; questo flusso di cassa è reso possibile dalla valorizzazione degli assets cartolarizzati.
In questo processo di cartolarizzazione Zenith Global può ricoprire diversi ruoli: come Master Servicer gestisce le attività principali di servicing, come Corporate Servicer fornisce servizi aziendali, da Calculation Agent calcola e verifica i dati finanziari, come RON supporta nella gestione delle operazioni e può agire da Amministratore Unico della SPV. In un ultimo Zenith Global fornisce anche il ruolo di Asset Manager per la gestione e la valorizzazione dell’asset cartolarizzato.
Dall’introduzione dell’art.7.2 della legge sulla cartolarizzazione con il DL Crescita del 30.4.2019, che tipo di trend in termini numerici e di valore avete riscontrato?
Lo strumento sta riscuotendo grande interesse. Il mercato ha raggiunto i 2,5 miliardi di euro e negli ultimi tre anni quadruplicato il numero delle SPV.
La crescita esponenziale degli ultimi anni delle cartolarizzazioni immobiliari è il risultato di diversi fattori, tra cui non possono non essere menzionati la flessibilità offerta dall’art. 7.2 (che ha permesso una gestione più efficiente degli asset).
Chi sta apprezzando ed utilizzando maggiormente questo strumento?
C’è apprezzamento da parte di una vasta gamma di attori nel settore finanziario. In generale banche e investitori istituzionali e professionali.
Sono diversi i motivi per cui viene scelto questo nuovo strumento: la possibilità di ottenere liquidità attraverso l’emissione di note, la protezione dei diritti dei detentori delle note grazie alla segregazione degli attivi, e la gestione degli attivi da parte di società con esperienza specifica nel settore della cartolarizzazione immobiliare.
La 7.2 generalmente si associa ad operazioni immobiliari. Può essere utilizzata anche per altre tipologie di asset, anche non immobiliari?
Sebbene la 7.2 sia generalmente associata a operazioni immobiliari, può essere utilizzata anche per altre tipologie di asset di beni, inclusi quelli non immobiliari. Le SPV di cartolarizzazione possono acquisire anche i cosiddetti “beni mobili registrati”, come barche e auto, e cartolarizzare i proventi derivanti da tali beni. Ad esempio, in Zenith Global sono state effettuate operazioni di cartolarizzazione utilizzando automobili come asset sottostanti. Questo dimostra come lo strumento possa essere applicato a una varietà di attivi, offrendo flessibilità agli investitori nel finanziare e gestire una gamma diversificata di beni.
A suo avviso, chi potrebbe trarre beneficio da questa tipologia di operazioni ed al momento non sta ricorrendo al loro utilizzo?
Una categoria che potrebbe trarre significativo beneficio dalle operazioni di cartolarizzazione 7.2, ma che al momento non sta ricorrendo a questo strumento, è rappresentata dagli enti pubblici.
Queste operazioni garantirebbero una migliore gestione del patrimonio pubblico. Attraverso la cartolarizzazione, gli enti potrebbero ottimizzare l’uso e la valorizzazione dei loro asset immobiliari (si ricorda che oltre il 7% dei fabbricati del patrimonio statale non sono utilizzati, ovvero quasi 200.000 immobili dal valore totale di quasi 21 miliardi di €), trasformando beni immobili non produttivi in risorse finanziarie attive.
L’accesso a finanziamenti privati rappresenta un ulteriore vantaggio significativo; le operazioni di cartolarizzazione consentirebbero infatti agli enti pubblici di accedere a capitali privati senza dover ricorrere direttamente a forme di indebitamento tradizionale, riducendo così la pressione sul bilancio pubblico. Grazie alla cartolarizzazione, gli enti pubblici potrebbero migliorare il rendimento dei loro immobili, massimizzando i profitti generati da questi beni attraverso operazioni più efficienti e orientate al mercato.
Le operazioni di cartolarizzazione inoltre permetterebbero di rendere più liquidi i beni immobili tramite la vendita delle note, facilitando la loro dismissione e consentendo agli enti pubblici di ottenere risorse finanziarie immediate da reinvestire in progetti strategici.
Qual è il grado conoscenza di questo strumento da parte degli operatori/mercati potenzialmente interessati e soprattutto dei professionisti ed advisor?
La cartolarizzazione immobiliare è uno strumento relativamente nuovo in Italia. Secondo una recente survey condotta da Deloitte su un panel di 150 professionisti del settore, il 35% ha dichiarato una conoscenza scarsa di questo nuovo strumento, mentre il 40% una conoscenza moderata. Tuttavia, negli ultimi anni questo strumento ha suscitato un interesse crescente tra gli operatori di mercato e i professionisti del settore finanziario e immobiliare. Sebbene ci sia ancora un certo grado di familiarità da costruire, molti professionisti ed advisor stanno gradualmente approfondendo le loro conoscenze su questa opportunità.
Quali sono i principali vantaggi offerti da questa tipologia di operazioni rispetto ad altre con obiettivi analoghi?
Le operazioni di cartolarizzazione ai sensi della Legge 130/99 art. 7.2 offrono numerosi vantaggi rispetto ad altre tipologie di operazioni con obiettivi analoghi, come l’uso di una S.R.L. tradizionale o di fondi immobiliari.
Rispetto alle società tradizionali, i principali vantaggi della cartolarizzazione 7.2 includono sicuramente la segregazione patrimoniale degli asset cartolarizzati e la fiscalità agevolata. Inoltre, qualsiasi soggetto che stipuli un contratto con la SPV si impegna irrevocabilmente a non avviare alcuna procedura fallimentare nei confronti della SPV, garantendo una maggiore stabilità operativa. I beni oggetto di cartolarizzazione non sono attaccabili dai creditori, proteggendo gli attivi coinvolti. Essendo Zenith Global una società regolamentata, è in grado di assicurare maggiori garanzie agli investitori attraverso una rigorosa due diligence e il controllo contabile. Anche se il costo di mantenimento annuale di una struttura 7.2 è superiore a quello di una S.R.L. tradizionale, tale differenza di costo è compensata dalla fiscalità agevolata e dai vantaggi operativi offerti dallo strumento.
Anche rispetto ai fondi immobiliari, i vantaggi offerti dalla cartolarizzazione immobiliare sono molteplici. In un’operazione di cartolarizzazione, non è necessario costituire un fondo gestito tramite società di gestione del risparmio, semplificando la struttura e riducendo i costi. Le decisioni di investimento e disinvestimento possono essere prese in modo autonomo, mantenendo all’interno della SPV il controllo strategico. La gestione è più diretta e meno burocratica rispetto ai fondi immobiliari, permettendo una maggiore efficienza di tempo e di costo nella costituzione e gestione degli investimenti immobiliari. I Noteholders possono trasferire il patrimonio immobiliare senza la necessità di vendere l’asset sul mercato secondario, riducendo i costi associati.
Quali sono gli elementi da prendere in considerazione per valutare la convenienza a strutturare un’operazione di questo tipo?
Per valutare la convenienza a strutturare un’operazione di investimento immobiliare, è essenziale considerare innanzitutto la dimensione dell’operazione (esiste una certa “dimensione critica” ma non in termini di valore assoluto bensì di flussi di cassa generati), al fine di garantire che i ricavi siano sufficienti a coprire i costi di struttura e a garantire i ritorni richiesti dagli investitori. Altro elemento da considerare è la volontà da parte degli investitori di avere una gestione attiva degli asset immobiliari o meno. Nel primo caso la cartolarizzazione immobiliare è sicuramento lo strumento ideale da prendere in considerazione.