Qual è stato l’andamento delle aste immobiliari nei primi sei mesi dell’anno e, in generale, qual è lo stato di salute del settore?
Non si arresta il calo delle aste immobiliari in Italia. Nel primo semestre 2023 sono state registrate 85.535 aste, -21% rispetto allo stesso periodo del 2022. Possiamo considerarlo il peggior semestre dal 2019 ad oggi ( escludendo naturalmente il 2020, quando a causa dell’emergenza sanitaria le aste erano sospese). Il calo delle aste, dovuto al continuo calo delle procedure esecutive pendenti nei Tribunali, di conseguenza ha impattato anche sul valore complessivo dell’offerta minima, calato del 21% (10 miliardi in meno) rispetto allo scorso anno.
Il valore dell’offerta minima media degli immobili in asta è sceso a 83mila euro per gli immobili residenziali, rispetto agli 85 mila euro del 2022. Restano in linea, invece, l’offerta minima dei non residenziali, di 184 mila euro, e quella dei terreni, di 94 mila euro.
Qual è il comparto che sta soffrendo di più e quale quello che sta resistendo meglio?
Il calo principale si è registrato nelle aste non residenziali, che sono passate da 37.000 a 27.000 con una diminuzione del 28%, mentre le proprietà residenziali sono calate del 18%, passando da 59.000 a 49.000. Ciò da un lato è un aspetto positivo, in quanto la componente residenziale è più liquida in termini di commerciabilità, ma dall’altro riflette l’enorme impatto delle misure di finanziamento d’emergenza unite alla riforma del codice della crisi d’impresa sul naturale default di aziende già in crisi da tempo.
Continuano ad aumentare, inoltre, le vendite telematiche, che si attestano al 40%, in ulteriore aumento dal 37% dell’anno precedente, mentre solo il 33% si è svolto in modalità mista e il 27% presso il venditore. Un trend sfavorevole per il mercato, data la complessità della modalità telematica, che riduce quindi ulteriormente le probabilità di aggiudicazione di un immobile con la conseguenza che l’asta vada deserta e l’immobili si svaluti.
Quali sono gli strumenti più efficaci per superare le principali criticità del mercato delle aste immobiliari, in primis la perdita di valore degli immobili?
Dalle nostre analisi e stime, il quadro emerso è che le aste immobiliari in Italia nello stato dell’arte in cui si trovano presentano numerose criticità: in primis, i portali in cui sono pubblicizzate sono poco usabili e non consentono la giusta visibilità degli immobili; in secondo luogo, chi è interessato agli immobili deve cercare in documenti tecnici (quale la CTU) di difficile comprensione per i non addetti ai lavori le informazioni necessarie, e in buona parte dei casi senza ricevere ulteriori supporti pratici dalla procedura. Scoraggiandosi, rinunciano così alla possibile transazione e le aste vanno deserte, con un costo significativo per le parti coinvolte nella procedura. Infatti dalle stime che abbiamo svolto ne è risultato che ogni anno, a fronte di 6/7 Mld€ di aggiudicazioni, si creano deficiency claims per altrettanti 7/10 Mld€, estremamente difficili da recuperare.
Per superare queste criticità è necessario avere come unico obiettivo quello di migliorare il processo di vendita degli immobili in asta, migliorando step by step i passaggi critici del percorso di acquisto di un utente. Si parte da un miglioramento delle piattaforme in cui gli immobili sono promossi, creandone di specialistiche e user friendly, dove gli utenti possano cercare facilmente gli immobili in asta in modo specifico, senza essere distratti da offerte immobiliari di altro tipo o trovare aste pubblicate da agenzie immobiliari che creano confusione e possano altrettanto facilmente reperire le informazioni. Offrire un servizio di supporto all’asta è un altro strumento che senza dubbio dà sicurezza ai potenziali partecipanti, soprattutto nelle fasi più delicate come la presentazione di un’offerta, a maggior ragione se telematica.
Questi sono punti saldi che vediamo essere ormai ben compresi e condivisi dalla maggior parte dei player del mercato, oltre ad essere il fulcro dello sviluppo di Reviva di questi anni, che con l’ecosistema di brand verticali creati, ha sempre perseguito l’obiettivo di migliorare le vendite degli asset in vendita giudiziaria, a beneficio di servicer, banche e NPL investor con cui abbiamo intrapreso un percorso di collaborazione, ma anche e soprattutto dei piccoli investitori privati che trovano in noi un valido alleato per partecipare all’asta in modo facile e sicuro.
In futuro prevedete una maggiore collaborazione con i player della credit industry, a partire dagli special servicer?
La credit industry dal 2017 ad oggi è maturata molto, sia sotto il profilo dell’investment che quello del servicing. E’ stata un’evoluzione molto rapida considerando che il settore ha avuto una forte espansione solo pochi anni fa, dove i vari player hanno dovuto reperire sul mercato competenze che non c’erano, spesso dovendo partire da altri settori. Nel real estate più precisamente il know how necessario a gestire gli asset distressed è molto trasversale, in quanto richiede competenze sia tecniche immobiliari che legali, fiscali e di marketing, indispensabile per saper collocare efficacemente gli immobili nel mercato. Con tutti questi aspetti da gestire è stato quindi necessario formare figure di veri e propri specialisti del campo distressed real estate.
Anni fa la sensibilità sui servizi di vivacizzazione e marketing per immobili distressed era molto bassa in quanto il mercato del servicing doveva ancora maturare. Ora, invece, abbiamo notato che la credit industry ha molta attenzione sull’argomento, a valle dell’esperienza di alcuni anni di workout. Infatti tutti i maggiori player si sono dotati di servizi di marketing per la valorizzazione degli asset distressed, soprattutto cercando player specializzati e con un know-how maggiormente orientato al digital e con le competenze che servono nel 2023 per essere competitivi nel mercato immobiliare. E’ il contesto economico contratto in cui ci troviamo a richiedere un maggiore impegno per recuperare denaro in modo profittevole.
Qual è stato l’andamento delle aste immobiliari nei primi sei mesi dell’anno e, in generale, qual è lo stato di salute del settore?
Non si arresta il calo delle aste immobiliari in Italia. Nel primo semestre 2023 sono state registrate 85.535 aste, -21% rispetto allo stesso periodo del 2022. Possiamo considerarlo il peggior semestre dal 2019 ad oggi ( escludendo naturalmente il 2020, quando a causa dell’emergenza sanitaria le aste erano sospese). Il calo delle aste, dovuto al continuo calo delle procedure esecutive pendenti nei Tribunali, di conseguenza ha impattato anche sul valore complessivo dell’offerta minima, calato del 21% (10 miliardi in meno) rispetto allo scorso anno.
Il valore dell’offerta minima media degli immobili in asta è sceso a 83mila euro per gli immobili residenziali, rispetto agli 85 mila euro del 2022. Restano in linea, invece, l’offerta minima dei non residenziali, di 184 mila euro, e quella dei terreni, di 94 mila euro.
Qual è il comparto che sta soffrendo di più e quale quello che sta resistendo meglio?
Il calo principale si è registrato nelle aste non residenziali, che sono passate da 37.000 a 27.000 con una diminuzione del 28%, mentre le proprietà residenziali sono calate del 18%, passando da 59.000 a 49.000. Ciò da un lato è un aspetto positivo, in quanto la componente residenziale è più liquida in termini di commerciabilità, ma dall’altro riflette l’enorme impatto delle misure di finanziamento d’emergenza unite alla riforma del codice della crisi d’impresa sul naturale default di aziende già in crisi da tempo.
Continuano ad aumentare, inoltre, le vendite telematiche, che si attestano al 40%, in ulteriore aumento dal 37% dell’anno precedente, mentre solo il 33% si è svolto in modalità mista e il 27% presso il venditore. Un trend sfavorevole per il mercato, data la complessità della modalità telematica, che riduce quindi ulteriormente le probabilità di aggiudicazione di un immobile con la conseguenza che l’asta vada deserta e l’immobili si svaluti.
Quali sono gli strumenti più efficaci per superare le principali criticità del mercato delle aste immobiliari, in primis la perdita di valore degli immobili?
Dalle nostre analisi e stime, il quadro emerso è che le aste immobiliari in Italia nello stato dell’arte in cui si trovano presentano numerose criticità: in primis, i portali in cui sono pubblicizzate sono poco usabili e non consentono la giusta visibilità degli immobili; in secondo luogo, chi è interessato agli immobili deve cercare in documenti tecnici (quale la CTU) di difficile comprensione per i non addetti ai lavori le informazioni necessarie, e in buona parte dei casi senza ricevere ulteriori supporti pratici dalla procedura. Scoraggiandosi, rinunciano così alla possibile transazione e le aste vanno deserte, con un costo significativo per le parti coinvolte nella procedura. Infatti dalle stime che abbiamo svolto ne è risultato che ogni anno, a fronte di 6/7 Mld€ di aggiudicazioni, si creano deficiency claims per altrettanti 7/10 Mld€, estremamente difficili da recuperare.
Per superare queste criticità è necessario avere come unico obiettivo quello di migliorare il processo di vendita degli immobili in asta, migliorando step by step i passaggi critici del percorso di acquisto di un utente. Si parte da un miglioramento delle piattaforme in cui gli immobili sono promossi, creandone di specialistiche e user friendly, dove gli utenti possano cercare facilmente gli immobili in asta in modo specifico, senza essere distratti da offerte immobiliari di altro tipo o trovare aste pubblicate da agenzie immobiliari che creano confusione e possano altrettanto facilmente reperire le informazioni. Offrire un servizio di supporto all’asta è un altro strumento che senza dubbio dà sicurezza ai potenziali partecipanti, soprattutto nelle fasi più delicate come la presentazione di un’offerta, a maggior ragione se telematica.
Questi sono punti saldi che vediamo essere ormai ben compresi e condivisi dalla maggior parte dei player del mercato, oltre ad essere il fulcro dello sviluppo di Reviva di questi anni, che con l’ecosistema di brand verticali creati, ha sempre perseguito l’obiettivo di migliorare le vendite degli asset in vendita giudiziaria, a beneficio di servicer, banche e NPL investor con cui abbiamo intrapreso un percorso di collaborazione, ma anche e soprattutto dei piccoli investitori privati che trovano in noi un valido alleato per partecipare all’asta in modo facile e sicuro.
In futuro prevedete una maggiore collaborazione con i player della credit industry, a partire dagli special servicer?
La credit industry dal 2017 ad oggi è maturata molto, sia sotto il profilo dell’investment che quello del servicing. E’ stata un’evoluzione molto rapida considerando che il settore ha avuto una forte espansione solo pochi anni fa, dove i vari player hanno dovuto reperire sul mercato competenze che non c’erano, spesso dovendo partire da altri settori. Nel real estate più precisamente il know how necessario a gestire gli asset distressed è molto trasversale, in quanto richiede competenze sia tecniche immobiliari che legali, fiscali e di marketing, indispensabile per saper collocare efficacemente gli immobili nel mercato. Con tutti questi aspetti da gestire è stato quindi necessario formare figure di veri e propri specialisti del campo distressed real estate.
Anni fa la sensibilità sui servizi di vivacizzazione e marketing per immobili distressed era molto bassa in quanto il mercato del servicing doveva ancora maturare. Ora, invece, abbiamo notato che la credit industry ha molta attenzione sull’argomento, a valle dell’esperienza di alcuni anni di workout. Infatti tutti i maggiori player si sono dotati di servizi di marketing per la valorizzazione degli asset distressed, soprattutto cercando player specializzati e con un know-how maggiormente orientato al digital e con le competenze che servono nel 2023 per essere competitivi nel mercato immobiliare. E’ il contesto economico contratto in cui ci troviamo a richiedere un maggiore impegno per recuperare denaro in modo profittevole.