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Q2 ’22 record per il commercial real estate europeo

L’economia europea ha resistito bene e ha continuato a crescere, in particolare grazie al settore dei servizi e alla graduale eliminazione delle restrizioni dovute al Covid, durante la prima metà del 2022.

Gli investitori immobiliari hanno dovuto affrontare una serie di sfide, tra cui l’aumento dell’inflazione, l’incremento dei tassi di interesse a lungo termine e l’inasprimento delle condizioni di finanziamento.

L’aumento dei tassi di interesse ha causato meccanicamente una compressione dei premi per il rischio immobiliare, che hanno iniziato a riassestarsi. Ciononostante, gli immobili, e in particolare i “prime asset”, dovrebbero rimanere attrattivi grazie all’indicizzazione dei canoni di locazione all’inflazione.

La scarsità di materiali da costruzione e la limitatezza degli stock, così come di edifici sostenibili ed efficienti dal punto di vista energetico, dovrebbero continuare a sostenere i valori degli affitti e le valutazioni degli asset.

La domanda rimane concentrata sulle zone centrali e lo sfitto si sviluppa ulteriormente nelle periferie. Le classi di attività alternative, non correlate ai cicli economici, e in particolare gli asset sanitari, continuano a offrire un profilo rischio/rendimento relativamente competitivo e opportunità di diversificazione del portafoglio.

Investimenti record per il mercato europeo degli investimenti immobiliari

 

Il volume degli investimenti immobiliari commerciali in Europa ha raggiunto il suo picco a 280 miliardi di euro (a fine giugno 2022).

Tuttavia, l’attività del secondo trimestre, in particolare nell’Europa meridionale, è rallentata a causa dell’aumento dei tassi d’interesse e delle condizioni di finanziamento più rigide.

La domanda degli investitori si è concentrata su asset di qualità, in termini di credenziali ESG e tecniche, mentre l’impennata dei costi di ristrutturazione ha pesato molto sulla domanda di asset più vecchi e meno efficienti dal punto di vista energetico. Il settore degli uffici ha registrato un volume di investimenti su dodici mesi in crescita del 9% a fine giugno 2022 rispetto a dicembre 2021. I settori della logistica e dell’industria leggera hanno registrato una buona performance con un volume di investimenti record di oltre 67 miliardi di euro.

La domanda per questa asset class è guidata dall’atteso aumento dei valori di locazione, dato il basso tasso di sfitto e la forte domanda degli utenti. I volumi di investimento nel settore retail sono tornati ai livelli pre-crisi, grazie a rendimenti più elevati.

I rendimenti degli uffici hanno iniziato ad adeguarsi

 

Il secondo trimestre del 2022 è stato caratterizzato da un rapido aumento dei tassi di interesse a lungo termine, che ha causato meccanicamente una compressione del premio di rischio immobiliare.

Da allora i rendimenti immobiliari hanno iniziato a riassestarsi. I mercati francese e tedesco, dove i rendimenti erano più bassi, sono stati i primi a registrare una rapida ma moderata correzione.

A fine giugno di quest’anno, i rendimenti degli uffici di prima categoria erano ancora inferiori al 3% a Parigi e nelle principali città tedesche. L’aumento dei rendimenti dovrebbe essere più pronunciato e probabilmente più duraturo per gli asset secondari, soprattutto nell’Europa meridionale.

Occupazione degli uffici: ecco i nuovi trend

Nonostante i venti contrari, il take-up in Europa ha continuato la sua traiettoria positiva ed è aumentato del 46% su base annua (a fine giugno 2022), superando la media decennale del 3%. Tutte le principali città europee hanno registrato una crescita positiva delle prenotazioni su un periodo di dodici mesi, ad eccezione di Amsterdam che ha registrato un leggero calo della domanda (-3%).

Dublino, Londra e Lille hanno visto più che raddoppiare il loro take-up negli ultimi dodici mesi (a fine giugno 2022).

L’offerta immediata di uffici nelle principali città europee è rimasta stabile nell’ultimo anno, anche se a un livello relativamente alto. Tuttavia, il rapido aumento dei costi di costruzione e di finanziamento dovrebbe limitare l’offerta futura e potrebbe contribuire a un calo dei posti vacanti nel medio termine.

Attenzione alle tendenze dei valori locativi, i sottomercati si comportano in modo diverso

La crisi sanitaria e lo sviluppo dello smart working hanno modificato le dinamiche del mercato immobiliare. In precedenza, un aumento generale dei posti vacanti portava a una diminuzione complessiva dei valori locativi. Oggi è importante riconoscere che i sottomercati possono comportarsi in modo diverso e che la centralità è un fattore determinante del valore locativo.

Gli incentivi sui beni secondari, in tutti i mercati, continuano a raggiungere nuovi record. La domanda si concentra sempre di più su immobili situati in posizione centrale, dotati di servizi ed efficienti dal punto di vista energetico. La domanda di beni di qualità è ulteriormente alimentata dall’aumento dei costi energetici.

La scarsa offerta in Germania ha continuato a esercitare una pressione al rialzo sui valori locativi tedeschi. Alla fine di giugno 2022, i canoni di locazione prime erano pari a 510 €/m²/anno a Berlino, 522 €/m²/anno a Monaco di Baviera e 546 €/m²/anno a Francoforte, con aumenti su base annua compresi tra il 3% e il 10%. Londra registra l’aumento più consistente su base annua (+13%), con valori di affitto pari a 1.626 €/m²/anno per gli asset più performanti (dati a giugno 2022).

Autore: Virginie Wallut

Fonte: Requadro

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