Dalla Redazione NPL e crediti deteriorati Real Estate

Coronavirus, un anno dopo: 3 cose che non ci aspettavamo

Tornando con i ricordi a un anno fa, penso spesso che siamo entrati in questa nuova condizione assolutamente impreparati. Sotto tutti i punti di vista. Ci dicevamo di continuo l’un l’altro “chi se lo sarebbe mai aspettato”, catapultati in una condizione da film di fantascienza con strade deserte, ospedali allo sbando e isolamento sociale. Forse tutto questo invece si poteva prevedere, o meglio avremmo potuto farci trovare più preparati, ma questo è un altro film che non trova spazio in questo articolo.

In quelle prime settimane i nostri pensieri non sono stati del tutto razionali. Non sapevamo quanto sarebbe durato il lockdown, figuriamoci cosa avremmo potuto intuire del mercato immobiliare e degli NPLs. Ricordo che il mio telefono suonava continuamente: lo strumento già usato e abusato prima della pandemia era diventato l’unico modo di dialogare con l’esterno e passavo la giornata a parlare con le persone degli argomenti più disparati, condite da domande impensabili tipo “sei vivo?”, “che ne sarà dei miei immobili?”, “cosa compriamo in borsa?” e cose simili.

E’ passato circa un anno, sono cambiate tante cose. Da prima ovviamente, ma anche dall’inizio della pandemia a oggi molte cose sono diverse. La più importante senza dubbio la possibilità di pensare al domani in modo più razionale, logico, chiaro. Al netto di tutte le questioni ancora aperte per le quali non mi sento all’altezza di esprimere un giudizio, siamo alla vigilia della stagione estiva con un programma vaccinale avviato e una discreta dose di ottimismo sul fatto che il prossimo inverno il virus non ci colpirà con la stessa forza.

In questo articolo vorrei soffermarmi sulle situazioni che stiamo vivendo oggi e che un anno fa non avremmo potuto prevedere. Credo che la comprensione di questa distonia possa davvero aiutarci a trovare la bussola e a vivere, per quanto possibile, con lucidità il momento presente.

Ne ho contate tre:

  1. Non linearità dell’impatto:

Probabilmente anche all’inizio della pandemia avevamo tutti capito che alcuni settori sarebbero stati colpiti più di altri; penso ad esempio al turismo in senso negativo e alla logistica/delivery in senso positivo. Ciò che determina la situazione attuale non è però uno spaccato così netto: è un’intersezione di impatti diretti e indiretti, determinati dall’indotto e in alcuni casi anche da aspetti puramente psicologici.

Parlando di NPLs ipotecari, assistiamo a eventi assolutamente non prevedibili: il numero di aste battute è crollato, trascinato dagli effetti del famigerato 54ter sugli immobili adibiti ad abitazione principale. Il rovescio della medaglia è che assistiamo a situazioni collaterali non prevedibili come ad esempio la grande partecipazione alle aste che vengono battute, determinata forse dalla maggiore concentrazione degli acquirenti. Lato immobiliare, invece, osserviamo l’inattesa dinamicità del mercato dei direzionali delle grandi città e degli immobili a destinazione turistica che paradossalmente dovrebbero essere i comparti più colpiti dal Covid per destinazione d’uso.

Anche nel mercato residenziale troviamo qualche situazione inaspettata o non preventivabile: i prezzi delle grandi città sono stabili, nessuna fuga verso la campagna come si poteva pensare in un primo momento. La voglia di cambiare aria (letteralmente) e di ritrovare la libertà trova la sua sublimazione nella seconda casa, che vive un momento florido nelle compravendite e nei prezzi come non si vedeva da 10 anni a questa parte.

  1. Una nuova quotidianità

Forse anche per un bias del nostro cervello, in queste situazioni siamo portati a pensare che il problema si sarebbe risolto alla stessa velocità con la quale si è creato. Ciò che purtroppo sta accadendo è che a distanza di un anno godiamo di libertà limitate e variabili nel tempo, questo determina un contesto di incertezza economico non lineare (vedi punto precedente) e mobile, creando difficoltà di tutti i generi. Ciò che probabilmente accadrà nel prossimo futuro è che torneremo a una nuova normalità, vale a dire a una quotidianità che assorbirà le conseguenze negative e positive di quanto è accaduto. Lavoreremo di più in smart-working e vivremo di più in località turistiche, ma difficilmente potremo stipare uno spazio chiuso o usare i mezzi pubblici allo stesso modo.

Ancora una volta, tutto questo impatterà anche sugli NPLs e sul mercato immobiliare in maniera inattesa e difficile da prevedere: le moratorie non sono ancora scadute e certamente non potranno scadere tutte nello stesso momento; non è ancora chiaro il destino dei direzionali e degli immobili a destinazione retail, dalle botteghe ai centri commerciali. Probabilmente a distanza di tempo ci saremmo aspettati di avere le idee molto più chiare su come agire in certe situazioni per il recupero dei crediti o su come valorizzare un certo tipo di asset; non è così e probabilmente non sarà così ancora per diversi mesi.

 

  1. La ripartenza:

 

in questo limbo in cui ci troviamo nel quale ognuno di noi gode di libertà e situazioni diverse, il tratto comune è la voglia di ripartire e uscire da questa spiacevole situazione. Sembra naturale pensare a un fine pandemia di grande entusiasmo, con vendite record per tutti e revenge spending dilagante. La realtà è che questa situazione sta lasciando pesantemente il segno su qualcuno (vedi ancora la non linearità) e questa ripartenza non sarà per tutti allo stesso modo. Salute, economia, psicologia: il virus non ha aggredito solo le vie respiratorie. Quanti hotel o ristoranti ripartiranno? Quante persone avranno perso il lavoro? Le risposte a queste domande sono importantissime per il mercato immobiliare e di rimando per il mercato NPLs ma la verità è che oggi non le conosciamo. I dati rilevati in questo momento sono influenzati da troppe dinamiche diverse e non possono rappresentare un trend di lungo periodo. Possiamo giusto notare che le compravendite immobiliari reggono l’urto e che in generale il mercato è frizzante e ottimista; sono probabilmente gli effetti dell’ondata di liquidità che abbiamo ricevuto, che se non verrà tradotta in produzione/economia reale diventerà presto inflazione.

Viviamo dunque una fase di transizione: siamo troppo vicini al punto di svolta per essere al buio, ma c’è ancora troppa incertezza nei prossimi passaggi per avere un quadro chiaro della situazione. E’ importante in questo momento non fidarsi totalmente dei trend e delle pulsioni irrazionali, che possono essere falsi amici. Il momento storico è una novità per tutte le generazioni e non possiamo permetterci di approcciarci con leggerezza alle attività di domani.

La vera sfida odierna è quella di mantenere alta l’attenzione. Questo lungo periodo di crepuscolo ha annebbiato un po’ la nostra capacità di reazione agli stimoli e alle opportunità; ognuno di noi deve fare uno sforzo importante in questo senso. Adesso è molto complesso riuscire ad analizzare un portafoglio NPL, decidere per il cambio destinazione d’uso di un immobile o un terreno; è facile lasciarsi tentare dall’attività per inerzia ma dobbiamo accettare il dubbio, adottare il criterio di prudenza e approcciarci al lavoro con professionalità.

Il tempo è sempre galantuomo e prodigo di ricompense per chi approccia il lavoro in questo modo.

Emanuele Grassi

CEO e Founder di GMA, ha iniziato a lavorare come impiegato presso una banca italiana, precedentemente denominata Credito Bergamasco, ora fusa in Banco BPM Spa. Dal 2004 al 2008 si è occupato di investimenti al dettaglio, tesoreria e finanziamenti in una filiale del Nord Italia. Nel 2008, con 2 partner, ha deciso di fondare GMA, con l’obiettivo di diventare leader nella gestione di immobili in difficoltà. Nel 2010, ha trasformato GMA in una società di gestione del credito continuando a specializzarsi nella gestione di proprietà immobiliari e Re.o.Co. Dopo 11 anni di attività, GMA si è affermata come una delle principali società di servizi NPL in Italia.

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