Dalla Redazione Real Estate

Il rischio immobiliare negli interventi di sviluppo

IL RATING DELLE OPERAZIONI IMMOBILIARI

In un articolo precedente (https://www.creditvillage.news/2020/08/03/il-rating-delle-operazioni-immobiliari/) si è presentato sinteticamente lo strumento che permette di stimare le probabilità di default di un’operazione immobiliare. Tale strumento si basa sull’integrazione fra un rating immobiliare e un rating aziendale. Di seguito si approfondisce la costruzione della sola componente immobiliare, che si articola in tre sezioni:
I.M. rischio di mercato
I.E. rischio economico
I.O. analisi dell’operatore.

La composizione di questi parametri tramite specifico algoritmo determina un indice sintetico del rischio immobiliare.

I.M. RISCHIO DI MERCATO
La valutazione del rischio di mercato necessita di un’indagine sul campo che produce una mappatura esaustiva della concorrenza in essere, in esaurimento e in divenire. In virtù di tale mappatura l’esperto costruisce il posizionamento competitivo dell’iniziativa in esame, che permette di pervenire a valutazioni riferite all’intero contesto, fondate su un’analisi quantitativa e qualitativa del rapporto offerta/domanda.
Il rischio di mercato include 8 parametri:

M.1 Binomio “ubicazione/tipologia edilizia”
Si stima il grado di appetibilità della tipologia edilizia in quella specifica ubicazione.

M.2 Potenzialità di commercializzazione
Un fattore determinante per un’iniziativa immobiliare è costituito dalla sua visibilità (ubicazione, figura del promotore, strategia di immagine, comunicazione e commercializzazione).

M.3 Qualità progettuale, edilizia, di contesto
Questo parametro valutativo viene espresso rapportandolo alla qualità degli interventi concorrenti.

M.4 Corrispondenza tipologica alla domanda potenziale
Si valuta quanto le specifiche caratteristiche della tipologia edilizia corrispondano alle richieste della domanda potenziale, nonché il grado di flessibilità progettuale, che consente di modulare l’offerta sulla base delle effettive richieste degli acquirenti.

M.5 Dimensionamento dell’operazione rispetto alla domanda potenziale
Rapporto aritmetico fra il numero di unità immobiliari dell’intervento in esame e le dimensioni della domanda potenziale annua stimata.

M.6 Indice di saturazione del mercato
Indice aritmetico del rapporto “offerta/domanda” di nuove costruzioni, tenuto conto

  • delle dimensioni dell’operazione
  • delle dimensioni della concorrenza
  • della stima della domanda potenziale annua.

M.7 Evoluzione dinamica del mercato in chiave prospettica
Rapporto fra l’offerta immobiliare in divenire e quella attuale.

M.8 Congruità dei prezzi rispetto ai valori di mercato
Si confronta il prezzo medio delle unità immobiliari in esame con quelli delle iniziative concorrenti.

I.E. RISCHIO ECONOMICO
Si stima la redditività dell’operazione immobiliare tramite un processo di revisione dei costi e di confronto coi ricavi potenziali, alla luce della precedente analisi di mercato. Le componenti sono:

E.1. Analisi di redditività statica
Tasso di redditività dell’operazione a vita intera, calcolato prescindendo dalle tempistiche finanziarie.

E.2. Rendimento dinamico del rischio
Indice calcolato analizzando la successione degli impegni contrattuali attivi e passivi dell’operatore e derivandone i flussi economici.

E.3. Analisi della complessità tecnico-progettuale
Si valuta l’attendibilità di costi e tempi assunti per la determinazione dei tassi reddituali. L’emergere di rilevanti rischi potenziali comporta un aggravio di tali precedenti stime.

E.4. Frazionabilità progettuale per eventuale inconsistenza della domanda
Parametro che esprime la frazionabilità realizzativa del progetto commisurata alle sue dimensioni: infatti, nel caso di insuccesso commerciale, un progetto frazionabile in più lotti è meno rischioso rispetto a un intervento unitario.

I.O. ANALISI DELL’OPERATORE
Si esamina l’operatore immobiliare per comprenderne le effettive capacità a gestire l’iniziativa. Quattro i fattori considerati:

O.1. Capacità tecnica
Indice valutativo che tiene conto di tre differenti aspetti:

  • area progettuale
  • area gestionale
  • area commerciale.

O.2. Grado di presenza sul territorio
La distribuzione sul territorio dell’operatività aziendale presume sia una maggiore capacità gestionale, sia una migliore diversificazione dei rischi.

O.3. Anzianità di collocazione di mercato
Da quanti anni l’azienda opera in termini consolidati.

O.4. Principali interventi realizzati nei 5 anni precedenti
Rapporto aritmetico fra le dimensioni degli interventi effettuati nell’ultimo quinquennio e quello in esame, per valutare l’esperienza pregressa su operazioni analoghe.

Carlo Frittoli

Carlo Frittoli, laureato in Scienze Economiche, valutatore aziendale e immobiliare, attivo dal 1982 nell'integrazione fra metodologie finanziarie, di analisi dei mercati e valorizzazione di operazioni immobiliari. Segretario dell'Associazione PR.E.G.I.A. (PRofessionisti Economico Giuridici per gli Immobili Aziendali) Risk Manager di Silver Fir Capital S.G.R.

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