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Le aste immobiliari non conoscono crisi e segnano un + 4,6%

Una casa all’asta ogni settantacinque famiglie. Nel corso del 2018 sono state oltre 245.100 le esecuzioni immobiliari lungo la penisola, con un valore a base d’asta complessivo di oltre 36 miliardi di euro. Rispetto ai dodici mesi precedenti, si è registrato un incremento delle esecuzioni pari al 4,6%, considerato che nel 2017 erano state 234.340 le procedure immobiliari. I dati emergono dalla quarta edizione del «Report Aste», elaborato da Astasy, società che partecipa all’azionariato NPLs RE Solutions del Gruppo Gabetti. Le informazioni, raccolte e analizzate dal comitato scientifico della società, sono state ricavate dai siti ufficiali che il ministero della giustizia ha autorizzato alla pubblicità legale delle esecuzioni immobiliari, attraverso il dm 31 ottobre 2006, dai siti ufficiali dei tribunali, dai siti degli istituti di vendite giudiziarie, dai siti delle associazioni notarili autorizzate alla pubblicità legale e autorizzate alla delega alla vendita. «Un totale di oltre un milione e 470 mila persone coinvolte e che, a causa della tipologia di mutuo contratto e successivamente non onorato, sono e restano obbligate in solido anche se inseriti solo come garanti, come i nonni, che in tempi non sospetti vennero chiamati a «mettere la firma» a garanzia del mutuo», evidenzia Mirko Frigerio, amministratore delegato di Astasy, «questi numeri si stanno placando, ma consideriamo che si uscirà da questa drammatica situazione non prima del prossimo decennio».

La geografia delle esecuzioni. Nei 140 tribunali analizzati sono stati, in media, 671 gli immobili che quotidianamente sono stati oggetto di aste. In pratica, 28 immobili ogni ora. È la Lombardia la regione che si colloca al primo posto per numero di esecuzioni, con una quota pari al 19,46% del totale. A seguire, si piazzano Sicilia (9,77%), Veneto (7,96%), Piemonte (7,98 %) e Lazio (6,88%). In queste cinque regioni si registra il 52% delle aste pubblicate. Nei bassifondi della classifica si trovano le regioni con un’estensione territoriale minore: Basilicata (0,84%), Molise (0,55%), Valle d’Aosta (0,28%). Il report evidenzia che la maggior concentrazione di esecuzioni immobiliari sia al Nord con il 56%, per poi proseguire al Centro con un 18%, fino ad arrivare al Sud (14%) e alle Isole (12%). A livello di singole province, il record negativo spetta ad Alessandria in cui si registra il più alto rapporto tra nuclei famigliari e immobili all’asta: è oggetto di procedura esecutiva una casa ogni 23 nuclei famigliari. Scendendo nel dettaglio della fotografia delle 107 province, sono 10 le province sul cui territorio sono ubicati poco meno del 30% degli immobili all’asta: si tratta di Milano, Roma, Napoli, Torino, Brescia, Palermo, Bergamo, Catania, Caserta e Alessandria. «In queste province sono convogliate diverse anomalie, quali l’eccesso di accesso al credito, l’incremento costruttivo elevato e lo spropositato numero di costruzioni cui venne affidata concessione edilizia, senza ve ne fosse una vera necessità territoriale» evidenzia lo studio. Anche nello scorso anno la provincia di Milano ha confermato il primato della provincia con il maggior numero di esecuzioni immobiliari, con 10.363 aste pubblicate, in particolare in alcuni piccoli comuni della periferia est. Il report evidenzia anche il «caso» Bergamo, provincia che si colloca in seconda posizione nella poco invidiabile classifica e che con 9.499 aste, su una popolazione di «soli» 1.113.170 abitanti, ha un rapporto nucleo famiglie / case in asta pari a 32. L’analisi osserva che il dato deriva dalla notevole presenza di esecuzioni immobiliari «in comuni periferici a Bergamo con una concentrazione elevata nei comuni di Ciserano, Verdellino e Osio sotto, e nella zona chiamata Zingonia, dove un ampio agglomerato di abitazioni concentra un numero spropositato di immobili in asta, tanto da coinvolgere condomini interi, frutto anche di degrado metropolitano».

Le aggiudicazioni. Le procedure estinte durante il 2018 sono state 36.868. Mentre sono state 76.219 le case aggiudicate nel corso dell’anno 2017, ultimo dato disponibile, su un totale di 267.323 aste pubblicate, pari al 29%. «Quando un’asta viene aggiudicata, la sua storia non finisce», rileva il rapporto, «dal giorno di aggiudicazione dell’asta inizia a decorrere il termine di 120 giorni, previsto dalla Legge 132/2015, in cui l’aggiudicatario dovrà saldare il prezzo dell’asta, unitamente alle spese accessorie». Entro tale scadenza si possono verificare due ipotesi: dopo il saldo del prezzo, ove questo avvenga nei tempi, il delegato alla vendita dovrà predisporre il decreto di trasferimento per la firma del giudice; ma se non si verifica il saldo del prezzo, il delegato alla vendita deve, dopo avere informato il giudice, porre nuovamente in essere le operazioni di vendita all’asta. In entrambi i casi, sottolinea il rapporto «dal giorno dell’aggiudicazione passa circa un anno di «silenzio burocratico» in cui non si ha la certezza della vendita all’asta o meno». Rispetto ai valori posti a base d’asta, il 74% dei lotti ha un valore inferiore a 115 mila euro, solo il 16% arriva a 250 mila euro, il 10% supera tale valore. «Anche se possiamo notare che l’anno scorso ci sia stato un sensibile incremento sulle aggiudicazioni, con un raddoppiamento effettivo sul numero di aste aggiudicate, la distanza tra i valori sugli immobili compravenduti sul libero mercato e quelli aggiudicati in asta è ancora eccessiva e continua ad avere un impatto significativo sui bilanci degli istituti di credito» osserva G. Gabriele Mazzetta, amministratore delegato Npls RE Solutions.

 

Le tipologie di immobili all’asta. Oltre il 78% delle unità immobiliari all’asta rientra nella categoria residenziale, si tratta, quindi, di appartamenti, monolocali, mansarde, attici, ville e villette. Nella maggior parte dei casi vi sono abbinate autorimesse o cantine. Per quanto concerne le altre tipologie di immobili messi all’asta, il 10% è costituito dai terreni, sia agricoli che edificabili, il 7% è rappresentato da capannoni industriali e commerciali, opifici e laboratori artigianali, il 7% sono negozi e uffici; inoltre, poco meno dell’1% di immobili riguarda strutture alberghiere, nella maggior parte dei casi micro strutture a conduzione familiare. Infine, il rimanente 2% di casi vede coinvolte unità immobiliari di diversa natura, e anche di difficile ricollocazione, quali castelli, oratori, trulli, vigneti, teatri, cinema, stabilimenti balneari, seggiovie, supermercati, chiese, monasteri sconsacrati, parchi divertimenti e parchi divertimenti acquatici, palazzi storici, discoteche, musei e gallerie d’arte, biblioteche, campeggi, baite di montagna, caserme, case coloniche, caseifici, frantoi.

Le diverse procedure. Il report si sofferma anche sulla provenienza degli immobili messi all’asta. Il 76% è rappresentato dalle esecuzioni immobiliari, ossia quelle procedure che si basano sulla precedente trascrizione di un pignoramento immobiliare che sfocia, poi, nella vendita coattiva dell’immobile. Il 22%, invece, riguarda le procedure concorsuali: si tratta, in sostanza, delle vendite che derivano da fallimenti, concordati preventivi, ristrutturazioni del debito, liquidazioni coatte amministrative. Infine, il rimanente 2% si riferisce alle procedure di divisione giudiziale tra coniugi o eredi o a cause civili di diversa natura.

Aste da record. Il report ha focalizzato la propria attenzione, oltre che sul numero di esecuzioni, anche sul tempo di giacenza presso gli uffici dei tribunali italiani di ogni procedura. Tra i casi segnalati, lo studio evidenzia la sussistenza di aste datate 1967, con perizie datate 1996 e ultimo tentativo di vendita tenutosi nel 2018. Rispetto al 2010, anno preso a riferimento dall’analisi, sono 37.267 le esecuzioni immobiliari che hanno preso il via in un periodo precedente senza ancora essere giunte alla chiusura e all’estinzione della pratica.


Autore: Antonio Longo
Fonte:

Italia Oggi

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Redazione Credit Village

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