Credito e consumatori Normativa e regolamentazione NPL e crediti deteriorati

Via libera al decreto mutui: cosa cambia per Banche e consumatori?

Il decreto mutui è stato approvato mercoledì dal Consiglio dei Ministri, è quindi arrivato il via libera definitivo al decreto che recepisce una direttiva Ue del 2014 e stabilisce la possibilità per le banche di vendere direttamente la casa o qualsiasi immobile soggetto a ipoteca, senza l’obbligo di passare dall’asta giudiziaria in caso di inadempimento del mutuatario nel saldare le rate. Per la precisione l’inadempimento scatta dopo il mancato pagamento di 18 rate di mutuo, anche non consecutive. Una procedura che permetterà alle banche di evitare le aste giudiziarie che arrivano a durare anche sette anni, ma che dovrebbe tutelare il consumatore. Quanto alle scelta dell’esproprio dopo 18 rate, il relatore alla Camera, Giovanni Sanga, aveva spiegato che è “stata fatta in base alla normativa già esistente, che prevede appunto la possibilità di sospendere per 18 mesi il pagamento delle rate sul mutuo prima casa”. Precisa inoltre che è stato confermato anche il divieto al “patto commissorio”, già proibito dal codice civile: ossia quel patto in base al quale la banca avrebbe potuto impossessarsi dell’immobile e tenere per sé l’intero ricavato dopo averlo venduto. Si disciplina, invece, la sua versione già ammessa, quella del “patto marciano”: “La banca può trattenere dopo la vendita della casa solo quanto ancora gli è dovuto ed è , quindi, obbligata a restituire al consumatore l’eventuale eccedenza”, il debito nei confronti della banca, altra novità, sarà comunque istinto anche se il valore dell’immobile – definito da un perito indipendente – fosse inferiore all’ipoteca residua. Vediamo le modifiche per punti rispetto alla prima discussa bozza del decreto.

Quali le novità del decreto?

  • Con la ‘revisione’ del decreto il debitore diventa inadempiente dopo aver saltato 18 rate del mutuo (non più 7);
  • il pignoramento dell’immobile estingue il debito (nella prima versione no);
  • le norme in questione valgono solo per i contratti futuri (mentre nella prima versione erano retroattive);
  • al mutuatario spetta l’eventuale eccedenza se il prezzo di vendita fosse più alto del debito residuo.

Resta che la banca diventa proprietaria della casa del debitore inadempiente in maniera diretta, senza passare dal giudice, con la libertà di farne ciò che crede. Il tutto, come detto, in assenza di clausola di inadempimento.

Nello specifico, si legge nel comunicato stampa diffuso al termine della riunione, il decreto approvato dal Consiglio dei ministri applica una direttiva Ue che ha la finalità di garantire un elevato livello di protezione dei consumatori che sottoscrivono contratti di credito relativi a beni immobili (mutui immobiliari garantiti da ipoteche o finalizzati all’acquisto del diritto di proprietà su un immobile). La direttiva impone, tra l’altro, che siano fornite al consumatore informazioni precontrattuali dettagliate su un Prospetto informativo europeo standardizzato (Pies), spiegazioni adeguate prima della conclusione del contratto di credito e chiarimenti in ordine al calcolo del tasso annuo effettivo globale (Taeg). La clausola di inadempimento sarà in ogni caso facoltativa e potrà essere inserita esclusivamente per i contratti sottoscritti dalla data di entrata in vigore delle nuove norme.

Al fine di tutelare i consumatori che sottoscrivono contratti di credito relativi a beni immobili (mutui immobiliari garantiti da ipoteche o finalizzati all’acquisto del diritto di proprietà su un immobile), è prevista l’assistenza obbligatoria per il cliente della banca di un consulente qualora scelga di inserire nel contratto di mutuo, la clausola inadempimento.

Le nuove norme sulla vendita immediata della casa da parte della banca si applicano però solo a:

  • mutui aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale;
  • mutui finalizzati all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.

Per venire incontro ai consumatori in difficoltà a pagare le rate del mutuo, il decreto prevede inoltre che la Banca d’Italia, nelle disposizioni attuative, abbia particolare riguardo allo stato di bisogno del consumatore. Come si legge nella nota diramata da Palazzo Chigi:

“Le parti possono convenire, attraverso clausola espressa, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene dato a garanzia, o dei proventi della vendita del bene stesso, comportino l’estinzione dell’intero debito anche se il valore del bene immobile restituito (o i proventi) sia inferiore al debito residuo”.

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