Intervista ad Antonio Campagnoli, Immediate Past World President FIABCI, Founder Partner IL PUNTO, Real Estate Advisor e Partner LEXCC Studio Legale
Nel mercato degli NPL, l’immobile sottostante al credito distressed non rappresenta soltanto una garanzia, ma un asset il cui valore può essere preservato o incrementato attraverso una gestione strategica. Quanto è importante oggi superare una logica puramente liquidatoria e adottare un approccio orientato alla valorizzazione del patrimonio immobiliare?
Il valore di un immobile non coincide necessariamente con quanto si riesce a recuperare attraverso una vendita, soprattutto quando pesano tempi giudiziari, occupazioni, vincoli o interventi necessari.
La scelta non è tra liquidare sempre o valorizzare sempre: bisogna confrontare il realizzo immediato con i flussi e il valore ottenibili attraverso una gestione attiva, al netto di costi, tempi e rischi.
Questo richiede di guardare all’immobile non soltanto come garanzia del credito, ma come attività economica potenzialmente capace di generare reddito. È uno dei cambiamenti di prospettiva che vogliamo discutere.
La corretta valutazione del collateral immobiliare è un passaggio fondamentale per definire le strategie di recupero. Quali sono le principali criticità legali, urbanistiche e operative che possono incidere sul valore degli asset e quali strumenti consentono di individuare e gestire efficacemente questi rischi?
Una perizia, da sola, non basta. Regolarità urbanistico-edilizia, destinazioni d’uso, vincoli, servitù, locazioni, occupazioni, stato manutentivo e investimenti energetici possono incidere sulla commerciabilità, sui tempi di recupero e sulla finanziabilità.
La due diligence legale e tecnica deve dialogare con la valutazione e con un piano economico-finanziario: per ciascuna criticità occorre capire se sia superabile, quanto costi risolverla e quale effetto produca sui flussi.
L’obiettivo è fornire agli operatori criteri per decidere, non soltanto un elenco di problemi.
Dalle cartolarizzazioni immobiliari alle operazioni ex art. 7.2 della Legge 130/1999, fino agli strumenti assicurativi come la title insurance, le possibilità di intervento sugli asset problematici sono molteplici. Quali opportunità offrono questi strumenti e quanto conta l’integrazione tra competenze legali, immobiliari, finanziarie e assicurative nella creazione di valore?
È essenziale distinguere le società veicolo di appoggio utilizzate nell’ambito delle cartolarizzazioni di crediti, ai sensi dell’art. 7.1 della Legge 130/1999, dalle operazioni ex art. 7.2, che riguardano i proventi generati dai beni detenuti dal veicolo.
La seconda prospettiva va oltre gli NPL: può interessare anche patrimoni immobiliari familiari o aziendali a reddito, quando l’obiettivo è ottenere liquidità mantenendo, ove la struttura lo consenta, un interesse economico nei risultati futuri.
Un aspetto particolarmente interessante è quello fiscale. Le cartolarizzazioni ex art. 7.2 possono infatti rappresentare un’alternativa ai tradizionali fondi immobiliari, anche familiari, e alle società immobiliari, offrendo nuove possibilità di strutturazione e valorizzazione dei patrimoni.
La convenienza va naturalmente valutata caso per caso, considerando non soltanto la tassazione dei rendimenti, ma anche quella dei trasferimenti immobiliari e i costi complessivi dell’operazione. È proprio il confronto tra questi diversi strumenti, sotto il profilo giuridico, finanziario e fiscale, uno dei temi che intendiamo approfondire nel corso del 2027.
Accanto alla strutturazione finanziaria e fiscale, assumono rilievo anche gli strumenti di mitigazione del rischio, come la title insurance, che consente di coprire, nei limiti della polizza, le conseguenze economiche di specifiche criticità giuridiche, senza sostituire la necessaria due diligence.
In occasione del 19° Credit Village Day, la vostra focus room che vedrà la partecipazione in qualità di relatori anche dell’Avv. Alberto Del Din di CRCCD, di Gabriele Mazzetta di ARX Asset Management e di Massimo Ruscio di AALIS Underwriting offrirà un confronto tra professionalità diverse sulle strategie di gestione e valorizzazione degli asset immobiliari legati ai crediti distressed. Quali saranno gli aspetti più interessanti che approfondirete e quali spunti concreti potranno portare a casa i partecipanti?
Con l’Avv. Alberto Del Din, Gabriele Mazzetta e Massimo Ruscio metteremo a confronto prospettive legali, immobiliari, gestionali e assicurative, partendo da casi concreti: quando conviene liquidare, quando valorizzare, come stimare costi e rischi, come rendere un patrimonio finanziabile.
La tavola rotonda sarà anche il primo confronto pubblico su un percorso formativo rivolto agli operatori del credito che vogliamo sviluppare nel 2027 insieme al laboratorio CVLab di Credit Village.
L’idea è unire valutazione, due diligence, gestione degli asset, finanza strutturata e fiscalità, affrontando anche il confronto operativo tra fondi immobiliari, società e cartolarizzazioni ex art. 7.2.
Non soltanto lezioni sulle norme, quindi, ma strumenti e casi per scegliere la struttura più adatta, valutandone rendimento netto, rischi e sostenibilità.
L’obiettivo è affrontare in maniera integrata valutazione immobiliare, due diligence, gestione degli asset, strumenti finanziari e fiscalità, dedicando particolare attenzione al confronto tra fondi immobiliari, società e cartolarizzazioni ex art. 7.2.
Vorremmo inoltre dare al corso una prospettiva internazionale, valorizzando anche l’esperienza e le relazioni maturate nell’ambito di FIABCI – International Real Estate Federation, che ho avuto l’onore di presiedere a livello mondiale. Credo infatti che sia sempre più importante mettere in relazione il mondo del credito con quello degli investitori e degli operatori immobiliari, confrontando esperienze e strumenti utilizzati nei diversi mercati.
Il percorso comprenderà anche casi pratici, con parte delle lezioni e l’incontro conclusivo previsti presso Villa di Delizia Business Space, a Milano.
L’ambizione è offrire non soltanto conoscenze normative, ma strumenti concreti per comprendere come un patrimonio immobiliare possa essere valutato, valorizzato e trasformato in un’opportunità finanziaria.
Sei interessato ad approfondire il tema?
Non perderti la Focus room “NPL & Real Estate: dal rischio dell’underlying alla creazione di valore” a cura diAntonio Campagnoli, FIABCI / IL PUNTO – CORFAC International, Alberto Del Din CRCCD, Gabriele Mazzetta ARX Asset Management eMassimo Ruscio AALIS Underwritingin programma al 19° CvDay del prossimo 19 novembre.
Per maggiori dettagli sulla giornata e per partecipare visita la pagina dell’evento
Intervista ad Antonio Campagnoli, Immediate Past World President FIABCI, Founder Partner IL PUNTO, Real Estate Advisor e Partner LEXCC Studio Legale
Nel mercato degli NPL, l’immobile sottostante al credito distressed non rappresenta soltanto una garanzia, ma un asset il cui valore può essere preservato o incrementato attraverso una gestione strategica. Quanto è importante oggi superare una logica puramente liquidatoria e adottare un approccio orientato alla valorizzazione del patrimonio immobiliare?
La scelta non è tra liquidare sempre o valorizzare sempre: bisogna confrontare il realizzo immediato con i flussi e il valore ottenibili attraverso una gestione attiva, al netto di costi, tempi e rischi.
Questo richiede di guardare all’immobile non soltanto come garanzia del credito, ma come attività economica potenzialmente capace di generare reddito. È uno dei cambiamenti di prospettiva che vogliamo discutere.
La corretta valutazione del collateral immobiliare è un passaggio fondamentale per definire le strategie di recupero. Quali sono le principali criticità legali, urbanistiche e operative che possono incidere sul valore degli asset e quali strumenti consentono di individuare e gestire efficacemente questi rischi?
La due diligence legale e tecnica deve dialogare con la valutazione e con un piano economico-finanziario: per ciascuna criticità occorre capire se sia superabile, quanto costi risolverla e quale effetto produca sui flussi.
L’obiettivo è fornire agli operatori criteri per decidere, non soltanto un elenco di problemi.
È essenziale distinguere le società veicolo di appoggio utilizzate nell’ambito delle cartolarizzazioni di crediti, ai sensi dell’art. 7.1 della Legge 130/1999, dalle operazioni ex art. 7.2, che riguardano i proventi generati dai beni detenuti dal veicolo.
La seconda prospettiva va oltre gli NPL: può interessare anche patrimoni immobiliari familiari o aziendali a reddito, quando l’obiettivo è ottenere liquidità mantenendo, ove la struttura lo consenta, un interesse economico nei risultati futuri.
Un aspetto particolarmente interessante è quello fiscale. Le cartolarizzazioni ex art. 7.2 possono infatti rappresentare un’alternativa ai tradizionali fondi immobiliari, anche familiari, e alle società immobiliari, offrendo nuove possibilità di strutturazione e valorizzazione dei patrimoni.
La convenienza va naturalmente valutata caso per caso, considerando non soltanto la tassazione dei rendimenti, ma anche quella dei trasferimenti immobiliari e i costi complessivi dell’operazione. È proprio il confronto tra questi diversi strumenti, sotto il profilo giuridico, finanziario e fiscale, uno dei temi che intendiamo approfondire nel corso del 2027.
Accanto alla strutturazione finanziaria e fiscale, assumono rilievo anche gli strumenti di mitigazione del rischio, come la title insurance, che consente di coprire, nei limiti della polizza, le conseguenze economiche di specifiche criticità giuridiche, senza sostituire la necessaria due diligence.
In occasione del 19° Credit Village Day, la vostra focus room che vedrà la partecipazione in qualità di relatori anche dell’Avv. Alberto Del Din di CRCCD, di Gabriele Mazzetta di ARX Asset Management e di Massimo Ruscio di AALIS Underwriting offrirà un confronto tra professionalità diverse sulle strategie di gestione e valorizzazione degli asset immobiliari legati ai crediti distressed. Quali saranno gli aspetti più interessanti che approfondirete e quali spunti concreti potranno portare a casa i partecipanti?
Con l’Avv. Alberto Del Din, Gabriele Mazzetta e Massimo Ruscio metteremo a confronto prospettive legali, immobiliari, gestionali e assicurative, partendo da casi concreti: quando conviene liquidare, quando valorizzare, come stimare costi e rischi, come rendere un patrimonio finanziabile.
La tavola rotonda sarà anche il primo confronto pubblico su un percorso formativo rivolto agli operatori del credito che vogliamo sviluppare nel 2027 insieme al laboratorio CVLab di Credit Village.
L’idea è unire valutazione, due diligence, gestione degli asset, finanza strutturata e fiscalità, affrontando anche il confronto operativo tra fondi immobiliari, società e cartolarizzazioni ex art. 7.2.
Non soltanto lezioni sulle norme, quindi, ma strumenti e casi per scegliere la struttura più adatta, valutandone rendimento netto, rischi e sostenibilità.
L’obiettivo è affrontare in maniera integrata valutazione immobiliare, due diligence, gestione degli asset, strumenti finanziari e fiscalità, dedicando particolare attenzione al confronto tra fondi immobiliari, società e cartolarizzazioni ex art. 7.2.
Vorremmo inoltre dare al corso una prospettiva internazionale, valorizzando anche l’esperienza e le relazioni maturate nell’ambito di FIABCI – International Real Estate Federation, che ho avuto l’onore di presiedere a livello mondiale. Credo infatti che sia sempre più importante mettere in relazione il mondo del credito con quello degli investitori e degli operatori immobiliari, confrontando esperienze e strumenti utilizzati nei diversi mercati.
Il percorso comprenderà anche casi pratici, con parte delle lezioni e l’incontro conclusivo previsti presso Villa di Delizia Business Space, a Milano.
L’ambizione è offrire non soltanto conoscenze normative, ma strumenti concreti per comprendere come un patrimonio immobiliare possa essere valutato, valorizzato e trasformato in un’opportunità finanziaria.
Sei interessato ad approfondire il tema?
Non perderti la Focus room “NPL & Real Estate: dal rischio dell’underlying alla creazione di valore” a cura diAntonio Campagnoli, FIABCI / IL PUNTO – CORFAC International, Alberto Del Din CRCCD, Gabriele Mazzetta ARX Asset Management eMassimo Ruscio AALIS Underwritingin programma al 19° CvDay del prossimo 19 novembre.
Per maggiori dettagli sulla giornata e per partecipare visita la pagina dell’evento